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住宅ローン残高がある不動産を売却する流れと注意点

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住宅ローン残高がある不動産を売却する流れと注意点

カテゴリ:不動産売却

住宅ローン残高がある不動産を売却する流れと注意点

「住宅ローンの残債があると家を売れないのでは?」と、あきらめてしまうケースが見られます。
今回は、そんな方にも参考にしていただきたい情報として、住宅ローンの残債がある場合の不動産売却についての特集です。
売るための条件や流れから、オーバーローンになったときの方法まで、気になるポイントをわかりやすく解説します。

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住宅ローンが残っている不動産を売却するまでの流れ

住宅ローンが残っている不動産を売却するまでの流れ

残債があっても売却は可能?

マイホームに住んでいても、家族のライフスタイルや、状況の変化によって、新しい住まいを必要とすることもあります。
そんなとき、「まだ住宅ローンが残っているけど、不動産を売ることはできる?」と気になるケースもあるでしょう。
不動産売却できるかというと、答えは「可能」です。
ただし、住宅ローンの残債がある場合には、条件となる点が1つあります。
「住宅ローンを完済し、抵当権を外す」ことができれば、不動産売却は問題なく可能です。
抵当権とは、借りた人が返済できない場合に不動産を担保にする権利です。
抵当権がついたままでは、売ることはできません。
不動産売却する家の引き渡しまでに、住宅ローンの残債を清算できるよう、お金の流れに見通しをつけておくことが重要となります。

売却するための基本的な流れ

住宅ローンが残っている場合の売る流れとしては、まず「残債の確認」をします。
確認方法としては、金融機関が送ってくる「年末残高証明書」を見ることで、借入額から残り分まで把握することができます。
金融機関によって差はありますが、10月ごろに発送されるのが一般的です。
タイミングによって早く証明書を得たいときは、金融機関へ直接いって確認することも可能です。
注意点としては、金利を含む前の借入金額が書かれているので、金利分を含めた計画をしましょう。
残債が確認できたら、次の流れは「売却額」を把握することです。
その際は、信頼できる不動産会社に査定を依頼します。
不動産の状態や相場などを総合的に判断し、価格を出してくれます。
ここで、最初に確認した住宅ローンの「残債」と査定でわかった「売却額」を照らし合わせる流れです。
不動産売却は、基本的に、アンダーローンでおこないます。
アンダーローンは、残債よりも、売るときの額が上回っている状態のことです。
完済の見通しがついてきますね。

残債があるときの流れは「売り先行」

買い替えをする際に、「売り先行」もしくは「買い先行」で進めるかたちとなります。
売り先行とは、現在の住まいを売ってから新しいマイホームを買うことです。
一方、買い先行では、新しいマイホームを買ってから、現在の住まいを売る流れとなります。
住宅ローンの残債がある場合は、「売り先行」で進めます。
買い先行で、現在の住まいと、購入する新居の住宅ローンが二重ローンになってしまう事態は避けましょう。
実際に不動産を売る段階では、実家に引っ越すような場合を除き、現在の住まいに住み続けながら売却活動をします。
返済を続けながら、内覧もおこないますが、住みながら売却活動する場合、買主に直接、住まいの魅力を伝えやすいというメリットなどもあります。
内覧時にはきれいに片づけ、購入してもらいやすくしましょう。
購入されることが決まれば、引き渡し時に代金が入金されます。
そこで、住宅ローンを一括で完済し、引き渡しと同時に抵当権の抹消をおこなうのが、残債がある場合の売却の流れとなります。

住宅ローン残高がある不動産を売却するときの諸費用

住宅ローン残高がある不動産を売却するときの諸費用

住宅ローンの残債がある場合の売却で必要になる諸費用も把握しておきましょう。
直接的な売買の金額だけでなく、諸費用も把握しておくことは、計画をたてる際にも大切です。

抵当権抹消登記費用

売った代金で、住宅ローンの残債を一括返済したとき、抵当権を抹消するためにかかる手数料として必要になる諸費用です。
1件の不動産で1,000円ですが、建物と土地の場合には2,000円がかかります。

司法書士への費用

司法書士に登記の手続きを頼むことができますが、その際にかかる諸費用として、司法書士への報酬が発生します。
抵当権抹消のための登記には、1件あたり1万円から2万円ほどが相場となるでしょう。

印紙税

住宅ローンの残りがあって売った場合にも、売買したことにより税金が生じます。
そのひとつが印紙税で、契約書に必要な収入印紙を貼付して納付をするので、諸費用としてみておきましょう。
売却価格で、印紙税の額も変わってきます。
たとえば、100万円超から500万円以下なら2,000円、500万円超から1,000万円以下なら1万円、1,000万円超から5,000万円以下なら2万円です。
ちなみに50万円超で100万円以下の場合も1,000円かかります。

譲渡所得税

不動産を売ったことで利益が生じたら、その翌年2月から3月の時期に、確定申告をすることになります。
そこで譲渡所得税を支払います。
売った金額から、かかった諸費用を差し引いた額が利益として扱われます。

仲介手数料

住宅ローンの残債があって売った際も、仲介業務をしてくれた不動産会社へ支払います。
仲介手数料も売却額に応じて、上限がきめられています。
200万円以下の場合は、不動産を売った額の5%。
200万円超から400万円以下の場合は、4%+2万円。
400万円超の場合は、3%+6万円が上限で、これに別途消費税がかかります。
上限額になっているケースも多いので、諸費用として予定しておきましょう。

住宅ローンの残債があるときに不動産売却をする場合の注意点

住宅ローンの残債があるときに不動産売却をする場合の注意点

オーバーローンに注意

住宅ローンの残債がある場合には、アンダーローンになることが理想的です。
しかし、売却額が残高に届かずオーバーローンになる場合もあるのが注意点です。
少なからずそのようなケースが生じる背景には、住まいの資産価値が減少するスピードが関係しています。
たとえば、不動産が木造の戸建ての場合、新築から10年が経過すると、価値は50%まで減少するといわれています。
そのため、住宅ローンの残債が減るよりも早く、不動産の資産価値が下がり、結果、価格に影響するのです。
オーバーローンとなってしまった場合には、不足分を補填する必要がでてくることも注意点です。

オーバーローンでも売却するには?

売った代金で、住宅ローンを完済できなかった場合にもいくつかの対処法があります。
ひとつめの対処法としては、「自己資金で不足分を補てん」する方法です。
預貯金で対応できるのが理想的です。
また、「住み替えローンの利用」という手段もあります。
住み替えローンでは、買い替えで新しく購入する不動産の住宅ローンに、残債を上乗せして借入れするものです。
自己資金が足りなくても、買い替えを可能にするのがメリットですが、注意点として、審査の厳しいこととが挙げられます。
そのほかの対処法「任意売却」をする方法もあります。
任意売却は、金融機関に合意をもらい、不動産を売ることです。
返済が難しいことを金融機関に相談し、合意を得られれば、売ることも可能です。
差し押さえなどもありませんが、あくまでも金融機関の許可を得る必要があることや、活用すると、信用情報機関に記録され、その後、クレジットカードの申請などをする際には影響が出てくる可能性があります。
これらの注意点も含めて、慎重に検討することが必要です。

まとめ

住宅ローン残高がある場合の不動産売却について、注意点も含めて解説しました。
売り先行で進めて、売却額で残債を一括返済できるのが理想的ですが、オーバーローンになることもあります。
残債があって売却する場合は、ぜひ信頼できる不動産会社にご相談ください。

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