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減価償却をわかりやすく!不動産売却の前に知っておきたい知識と計算法

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減価償却をわかりやすく!不動産売却の前に知っておきたい知識と計算法

カテゴリ:不動産売却

減価償却をわかりやすく!不動産売却の前に知っておきたい知識と計算法

不動産売却と切り離せない税金について調べていると、「減価償却」の情報も目にとまるのではないでしょうか。
減価償却について理解しておくと、確定申告の際にも有用です。
今回は「不動産売却における減価償却」をテーマに、減価償却の必要性や、どんな不動産資産が対象となるのか、また計算式などもご紹介します。

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減価償却とは?不動産売却においても減価償却をする理由

減価償却とは?不動産売却においても減価償却をする理由

減価償却とは?

減価償却とは、高額なものや耐用年数のある固定資産になるものの購入額を、使用可能期間に複数年にわたって、少しずつ費用を計上する会計の手続きです。
たとえば、車やパソコンなどをはじめ、高額なものは、複数年にわたって使用されるのが通常です。
仮に、その購入額を一度に計上してしまうと、その年は大きな赤字になる可能性があります。
すると、正確な損益を把握することも難しくなるでしょう。
そのため減価償却とは、購入した年に全額を経費とせず、分割していくルールにより、このような事態になることを回避するために必要です。

減価償却できる資産と不動産

減価償却とは、「固定資産」とされる品物を対象におこなわれます。
固定資産は経年するごとに劣化や性能が落ちることで、価値が減るものとされており、そのため、減価償却では経年した残りの価値も計算して把握しておくことが大切です。
固定資産は「有形固定資産」と「無形固定資産」に大別されます。
わかりやすくいうと形が存在するかどうかが違いとなり、有形固定資産は1年以上使うことを目的とした"目に見える"資産です。
具体的には、有形固定資産には、パソコンなどを含む機械や車、机などをはじめ、建物、建築物など、一方、無形固定資産にはソフトウェアなどから、特許権や商標権などが含まれます。
不動産売却をする際は、「建物」と「建物付属設備」が含まれる場合、減価償却されます。
「建物付属設備」は、建物と一緒になって機能する設備で、電気設備や照明、空調設備などです。
単に「付属設備」ともよばれます。
一方で、減価償却とは、すべての固定資産に対しておこなえるものではありません。
減価償却できない資産のなかには、土地や借地権などが含まれています。
これは、土地や借地件が時間の経過により劣化しないという考えからです。
もし、土地付きの不動産売却をおこなう場合は、購入額を土地の部分と建物の部分で明確にわけて、減価償却をすることとなります。

不動産売却においての減価償却とは

不動産売却においての減価償却とは、売却にかかった費用を加味して、正しく不動産の価値を割り出し、確定申告をするためともいえます。
不動産売却をして譲渡所得が生じたら、確定申告をします。
しかし、損失があっても申告をすると還付されることがありますから、確定申告は節税対策としても有用でしょう。
損失については、不動産を購入したときの金額よりも、不動産売却したときの売却額が下回ってしまったとき、譲渡損失とされます。

不動産売却後に減価償却費を算出する「定額法」とは

不動産売却後に減価償却費を算出する「定額法」とは

不動産売却でかかった費用はその年の必要経費とすることが可能ですが、不動産売却した建物は、前述の通り、経年するごとに価値が減っていくという考え方です。
確定申告時に、不動産売却による減価償却の計算を税理士に頼むこともできますが、5万円から10万円の報酬の支払いが一般的です。
不動産売却した売主自身で計算できたらベストですね。

定額法とは

減価償却の計算方法には2つありますが、まずは「定額法」から紹介します。
定額法とは、1年ごとに一定額を償却していく計算方法です。
建物と、2016年4月以降に購入した付属設備については、定額法を用いた減価償却をすると定められています。

定額法の計算

「減価償却費」を導き出す定額法の計算式は、次のようになります。

「建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」
計算式の要素である「建物購入価格」とは取得費のことです。
不動産を取得した際の売買契約書に記載された金額を使用します。
ただ、土地は減価償却されないので、売買契約書に建物と土地の金額が合計されて記載されていた場合は、建物部分の価格だけを確認して計算するようにします。
ちなみに、建物購入価格に掛ける0.9とは、会計上の理由によるもので、取得費から残存価格を10%引くかわりに、0.9を掛けているというものです。
定額式の計算式にある「償却率」は、1年経過するたびに減少する価値の指標です。
事業用と非事業用に分けられますが、居住用の不動産は非事業用です。
構造や建物の材質によって耐用年数や、償却率がかわりますが、ここでは一般的な住宅でも使われる構造の「償却率」を紹介します。
建物が木造の場合の償却率は「0.031」で、法定耐用年数は33年。
軽量鉄骨の場合の償却率は「0.025」で、法定耐用年数は40年。
鉄筋コンクリート造(RC造)の場合の償却率は「0.015」で、法定耐用年数は70年です。
そのほかの材質による償却率などは、国税庁のHPから確認することも可能です。
最後に「経過年数」とは、不動産を購入してから、不動産売却するまでの「年数」を式に当てはめて計算します。
耐用年数とは異なるので注意しましょう。
また、経過年数において「1年」を数える際は、6カ月以上は切り上げとなります。
たとえば取得してから不動産売却までの期間が、10年7カ月なら、切り上げが適用されて11年で計算することになります。

不動産売却後に減価償却費を算出する「定率法」とは

不動産売却後に減価償却費を算出する「定率法」とは

定率法とは

不動産売却後、確定申告で減価償却の計算をする際のために、定率法もあわせて知っておきましょう。
定率法は、1年ごとに決まった割合の償却率を掛けて償却します。
定額法による計算が定められたもの以外は、事前申請することで、計算方法を選ぶことも可能です。

定率法の計算

「減価償却費」を導き出す定率法の計算式は、次のようになります。

1年目は「建物購入価格×償却率」

2年目は「(建物購入代金-1年目の減価償却費)×償却率」

3年目は「(建物購入代金-1、2年目の減価償却費)×償却率」

4年目以降の計算は繰り返しとなります。

取得費が不明なとき

定率法など2つの計算式をみてきました。
しかし、売買契約書で不動産を取得した「建物購入代金」を確かめても、不明なときがあります。
そんなときには「消費税から算出する方法」か「標準建築単価から算出する方法」で、求めることとなります。
まず契約書に消費税の記載がある場合は、次の計算式で、土地と建物の価格を算出します。

「土地と建物の合計金額-建物価格=土地代」

「消費税÷購入時の消費税率+消費税=建物代」
計算式に当てはめる消費税率は、現在のパーセンテージではなく、契約書に書かれた税率で計算します。
もしも、契約書に消費税の記載がなかったら、国土交通省による「標準建築単価」を使用して計算し、建物価格の推定額を割り出します。
計算式は次の形です。
「建築年の標準建築単価×専有面積」
標準建築単価は、国土交通省が出している1平方メートル当たりの平均工事費です。
万一、契約書で消費税の記載がないようなときは、国土交通省のHPから標準建築単価を確認し、上記の計算式にあてはめて推測することが可能です。

まとめ

「不動産売却における減価償却」をテーマに、基礎知識や計算法をご紹介しました。
とくに計算については、比較的簡単な計算式で求められるため、意外とわかりやすいとイメージが変わった方もいらっしゃるでしょう。
ぜひ、不動産売却の後も、この記事を参考に算出してみてくださいね。

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