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不動産売却したときにはふるさと納税で上手に節税しよう!上限から手順まで

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不動産売却したときにはふるさと納税で上手に節税しよう!上限から手順まで

カテゴリ:不動産売却

不動産売却したときにはふるさと納税で上手に節税しよう!上限から手順まで

「ふるさと納税」は、支援したい自治体を選んで寄付することで、返礼品をもらえることから人気があります。
じつは不動産売却で利益が出たときも、うまく活用すれば節税につなげられることがあるってご存じでしょうか?
今回は、不動産売却とふるさと納税の関係、どのような節税効果が見込めるのかを、実際にふるさと納税を行う手順もあわせて紹介します。

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不動産売却で上限額が変わる?ふるさと納税との関係

不動産売却で上限額が変わる?ふるさと納税との関係

まずは、そもそもふるさと納税とはどのような仕組みなのか、不動産売却とどのような関係があるのかを解説します。

そもそもふるさと納税って?

ふるさと納税とは、「納税」とついていますが、そもそもは自治体への「寄付」です。
支援したい自治体に寄付をすると、金額に応じて所得税と住民税が控除される仕組みです。
寄付を受けた自治体は、「返礼品」として地元の特産品などを送ります。
寄付金が控除されるうえ、返礼品も受け取れることから、節税したい人にとっては魅力のシステムです。

ふるさと納税の上限額の決まり方

ふるさと納税では、寄付したらしただけ控除を受けられるわけではありません。
所得の額に応じて上限額が決められていて、高所得の人ほど多くの控除を受けられます。
日本では所得税は累進課税制度が採用されているので、所得が高くなると納める税金が増えるためです。
つまり所得が多い人ほど、ふるさと納税の節税効果は高くなります。
所得が低くても節税効果はありますが、上限を超えてふるさと納税を利用したぶんについては、純粋に寄付として扱われます。
ふるさと納税を利用したからといって、すべてが控除されるわけではない点には注意が必要です。

家族構成によっても上限額は異なる

ふるさと納税の控除額は、家族構成によっても上限額が異なることが特徴です。
具体的には、以下の要素が上限額にかかわります。

●配偶者の有無
●配偶者の扶養関係(共働きかどうかなど)
●16歳以上の子どもの有無や人数


とくに配偶者の有無、扶養の有無によって税金控除額は大きく違ってきます。
単純に所得額だけで上限を考えると、節税したつもりが上限を上回ってしまって、単純に寄付になってしまうこともあるので注意しましょう。

不動産売却とふるさと納税の上限額の関係

不動産売却をすると、ふるさと納税の上限額が増える可能性があります。
上限額が上がるのは、不動産売却をして利益が発生した場合です。
不動産売却で発生した利益は、「譲渡所得」となり、所得税と住民税が課せられます。
ふるさと納税は所得に応じて上限が変わり、不動産売却で利益が生まれて所得が増えると、上限額も増えるのです。

不動産売却でふるさと納税を活用して得られる節税効果

不動産売却でふるさと納税を活用して得られる節税効果

それでは不動産売却をしてふるさと納税を活用すると、どれくらいの節税効果が得られるのでしょうか。
不動産の売却益の出し方とあわせ、具体的に確認してみましょう。

不動産の売却利益の計算方法

まずは、不動産の売却利益の計算方法を説明します。
不動産の売却利益のことを譲渡所得といいますが、以下の計算式を用いて算出します。
譲渡所得=売却価格―(取得費用+譲渡費用)
取得費用とは、不動産を購入した代金と、購入時に支払った仲介手数料などの費用を合算したものです。
売却した不動産に建物が含まれているときには、減価償却費を差し引いて算出します。
不動産を購入した価格がわからないときには、売った金額の5%で計算します。
譲渡費用とは、売却時にかかった経費のことです。
不動産会社に支払った仲介手数料や、登記にかかった費用などが該当します。
計算後、プラスになったときには譲渡所得が発生しますが、マイホームを売却したときなどには「3,000万円の特別控除」を利用できます。
これは発生した利益から、3,000万円まで差し引けるシステムで、制度を利用すると実質3,000万円までは所得が発生しません。
ほかにもさまざまな特例がありますが、特例を利用して課税所得が発生しなければ、当然ですが所得は増えないので、ふるさと納税の上限額も増えません。
特例を控除しても、さらにプラスが出た場合には、それだけ所得が増えます。
所得が増えてふるさと納税の上限額が増えたぶんが、不動産売却によって節税効果を得られる部分となるのです。

不動産売却による節税効果がとくに高くなるケース

不動産売却によって、節税効果がとくに高くなるのは、以下の2つのケースです。

●不動産の取得費不明のとき
不動産を購入したときの契約書がないなど、取得費が不明のときには、売却価格の5%を取得費とみなすとされています。
売却費が5,000万円だとすると、取得費不明のケースでは、5%の250万円が取得費とされます。
5%で計算すると、譲渡所得が大きくなりがちなので、そのぶんふるさと納税の上限額が増えることから、節税効果も高まります。

●3,000万円の特別控除が使えない・使わないとき
マイホームを売却した場合、3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得が3,000万円まで控除されます。
しかし、土地だけだったり、マイホームではなく別荘や投資物件だったりした場合には、控除を受けられません。
また住宅ローン控除を使いたいから、あえて3,000万円の特別控除を使わない選択をする人もいます。
控除を使わなければ、譲渡所得は減らないので、ふるさと納税の上限が増える可能性があります。

不動産売却時にふるさと納税で節税する手順やタイミング

不動産売却時にふるさと納税で節税する手順やタイミング

それでは、実際に不動産売却時にふるさと納税を使って節税する手順などを解説します。

ふるさと納税を行うタイミング

ふるさと納税は、不動産売却で利益が出たときには、その年の12月31日までに手続きを行います。
年を越してしまうと、翌年の所得に対する控除となってしまうので、タイミングには注意しましょう。

ふるさと納税を行う手順

ふるさと納税を行うときには、各種ふるさと納税ポータルサイトを利用しましょう。
寄付したい自治体や好みの返礼品から、寄付する先を選びます。
自治体によっては、独自でサイトを用意していたり、郵便やメールで申し込めたりするところもあるようです。
寄付をすると、自治体から寄付金の受領証明書が送られてくる手順となっています。
受領証は、確定申告の時期まで紛失に気をつけて保管しておきましょう。

控除を受ける手続きをする

ふるさと納税をしたら、控除を受けるための手続きが必要です。
手順としては、以下の2つの方法が考えられます。

●確定申告を行う
ふるさと納税を行った翌年の、確定申告期間中に手続きを行います。
申告手続きの手間はかかりますが、寄付先が多いときにはまとめて一度にすませて控除を受けられるメリットがあります。

●ワンストップ特例を利用する
ワンストップ特例は、確定申告をしなくてもいい給与所得者が、以下の条件に当てはまると利用できる制度です。

●寄付した自治体が5カ所以内
●年収が2,000万円未満


ワンストップ特例では、ふるさと納税をするときに申請書を出せば、確定申告をする必要がなくなります。
寄付先が少なければ便利ですが、多いようなら確定申告でまとめて申告したほうが便利なこともあります。

まとめ

不動産を売却して譲渡所得が発生したときには、全体の所得が増えるため、ふるさと納税の上限額も高くなります。
ふるさと納税を利用すれば、節税できるうえ、返礼品を手に入れることが可能です。
不動産売却で利益が出たときには、ふるさと納税で上手に節税を試みましょう。

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