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再発行できる?注意点は?権利証なしで不動産売却する方法

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再発行できる?注意点は?権利証なしで不動産売却する方法

カテゴリ:不動産売却

再発行できる?注意点は?権利証なしで不動産売却する方法

長年住んでいる自宅などを売却しようと思い立ったとき「権利証が見当たらない!」ということも少なくないようです。
そんなとき不動産売却は、諦めるほかないのでしょうか?
もちろんそんなことは、ありません!
今回はそんなピンチを回避するために知っておきたい不動産知識として、権利証は再発行できるのか?権利証なしで不動産売却する方法は?といった情報をまとめてご紹介。
最終章では権利証なしで不動産売却する際の注意点も掲載していますので、不動産売却をお考えの方はぜひチェックしてみてください。

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権利証なしで不動産売却するには?①権利証の再発行はできる?

権利証なしで不動産売却するには?①権利証の再発行はできる?

まずは、そもそも不動産の権利証とは一体どんなものなのかを確認し、その後に権利証の再発行について説明しましょう。

不動産の権利証はどんな役割を持っている?

権利証は一般的に使われている名称で、正式には「登記済証」と呼ばれるものです。
登記済証は不動産の権利をもつ人だけが入手できる、とても重要な書類といえます。
不動産売却でこの書類が必要となる理由としては、所有者が誰なのか明確にすること、また不動産を譲渡する際の移転登記に必要となること。
不動産の権利証(登記済証)は登録名義人が不動産を所有する権利を証明するものではなく、あくまでも申請者と登記名義人が同一であることを証明するためのものなのです。

不動産の紙の権利証は発行されていない?

不動産登記法の改正により、現在、紙の不動産権利証(登記済証)は発行されていません。
その代わりとしてオンライン庁から交付されるのが「登記識別情報」です。
オンライン庁とは、不動産登記をオンライン申請できる登記所のこと。
登録識別情報とは12桁の数字と記号を組み合わせたもので、この番号から登記申請者本人であることを識別するものです。
2008年7月からは、法務局のすべての手続きがオンライン庁に切り替えられています。

不動産の権利証は紛失したら再発行できない?

権利証(登記済証)は悪用されるリスクを回避するため、紛失した場合でも再発行できません。
もちろん登録識別情報も発行されるのは1度だけなので、紛失しないよう注意するに越したことはないでしょう。
とはいえ上記でも説明したとおり、不動産の権利証(登記済証)や登録識別情報はあくまでも申請者と登記名義人が同一であることを証明するためのものなので、この書類を紛失したからといって所有権を失うことはありません。

権利証なしで不動産売却するには?②権利証なしで売却する方法

権利証なしで不動産売却するには?②権利証なしで売却する方法

前述したように権利証(登記済証)を紛失していても、不動産売却することは可能です。
ここでは権利証(登記済証)なしで不動産売却する方法を説明します。
権利証(登記済証)の代わりとなるものとして、以下のものが挙げられます。
一つひとつ詳細を見てみましょう。

事前通知制度
権利証(登記済証)を紛失した人に対し、登記官が事前通知する制度によって本人確認する方法です。
登記申請後、法務局から申請した個人へ、限定郵便で書類が送られてきます。
その書類に実印を押して法務局に返送することで本人確認が完了し、登記の手続きを進める要件を満たせます。
この方法は費用の負担が少なく、手続きも比較的簡単。
ただし登記にかかる時間が長引くこともあるので、ある程度、登記に時間をかけても費用を節約したい場合に選択するとよいでしょう。

本人確認情報の作成
この手続きは司法書士に依頼しておこなう方法です。
司法書士に依頼することで、登記申請と同時に法務局へ文書を提供できるため、比較的スムーズに手続きが進められます。
自分で手続きするよりも確実に、安心してまかせられる点で優れていますが、司法書士への報酬が必要になるため注意が必要です。
本人確認情報の作成の依頼には、最低でも5万円くらいの費用を考えておきましょう。

公正証書役場での本人証明
公正証書役場の公証人による本人証明は、事前通知制度より時間がかからず、司法書士への依頼より費用が抑えられるのが特長です。
こちらの手続きも、司法書士に依頼する場合と同様の流れでおこなわれます。
ただし、公証人による本人証明は印鑑証明や委任状などの書類を揃えて平日に公証役場へ赴かなければならないため、ある程度時間に融通が利く人でないと、手続きに負担に感じる場合もあります。

権利証なしで不動産売却するには?③権利証なしで売却するときの注意点

権利証なしで不動産売却するには?③権利証なしで売却するときの注意点

続いて、不動産の権利証(登記済証)なしで不動産売却するときに注意するべきポイントを見てみましょう。

注意点①共有名義の不動産売却には人数分の権利証(登記済証)が必要

複数人の共有名義で保有している不動産を売却する場合、その人数分の権利証(登記済証)を用意する必要があります。
共有名義ということは、それぞれがその不動産のすべての権利を持っていることになります。
そのためたとえ持ち分が少なくても、共有名義の不動産を自由に使える権利があるわけです。
ただし共有名義の不動産を売却して現金にした場合は、持ち分の割合に応じて現金を分配することになります。
前述したように共有名義で保有している不動産を売却して登記変更するためには、不動産を保有するすべての人の権利証(登記済証)または登記識別情報が必要となることを覚えておきましょう。

注意点②不動産売却の決済直前に紛失がわかっても対処できない

不動産売却の話が進み、いざ決済というときになって「権利証(登記済証)がない!」となっても後の祭り。
決済日ギリギリでは司法書士や弁護士に頼っても、時間的に間に合わず、決済自体が中止となることもあるので要注意です。
不動産を売却すると決まったら、事前に権利証(登記済証)などの重要書類が揃っているかを確認し、万が一紛失していた場合は、すみやかに手続きするよう心がけましょう。

注意点③相続による不動産売却の場合は権利証(登記済証)が不要

相続によって不動産名義を変更する場合は、原則として権利証(登記済証)の提出は不要となります。
権利証(登記済証)は、不動産を所有している本人が登記する意思を確認するためのもの。
そのため相続に関しては、不動産を所有している本人が亡くなっていて意思を表すことができないことから、権利証(登記済証)の提出が不要となるわけです。

住宅ローンの借り換えには権利証(登記済証)が必要

こちらは不動産売却の趣旨とは少し異なりますが、所有するマンションなどの住宅ローンを借り換える場合には権利証(登記済証)が必須となるので注意しましょう。
ローンを借り換える際には、新たにローンを組む金融機関に自宅を担保として渡す「抵当権の設定」をおこないます。
この手続きを進めるため権利証(登記済証)が必要となるため、住宅ローンの借り換えをする可能性がある方は紛失しないよう手もとに大切に保管しておきましょう。

まとめ

今回は、権利証(登記済証)なしで不動産売却する方法や注意点をご紹介しました。
権利証(登記済証)は再発行されることはありませんが、たとえ紛失したとしても決められた手続きを踏むことで不動産売却することは可能です。
ただし権利証(登記済証)がもし盗難などで紛失していた場合は、さまざまな懸念もあるため、しっかり管理して紛失しないようにするのが最善です!
不動産売却の予定がある方をはじめ、不動産を持っているすべての方は、後々余計な手続きや心配を増やさないためにも、まずは権利証(登記済証)の保管方法から再確認しておくといいかもしれませんね。

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