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不動産売却する際に用意するべき諸費用はどんなもの?計算方法は?

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不動産売却する際に用意するべき諸費用はどんなもの?計算方法は?

カテゴリ:不動産売却

不動産売却する際に用意するべき諸費用はどんなもの?計算方法は?

不動産売却する場合、物件によってはたくさんの売却益が見込める反面、不動産売却に関わるさまざまな諸費用が発生するもの。
思いのほか諸費用がかかって売却後に落胆しないためにも、きちんと計算しておく必要があります。
そこで今回は不動産売却をお考えの方に向けて、諸費用の内訳や計算方法、さらにチェックしておきたいさまざまな費用についてご紹介します。
売却価格によってはマイナスとなることもあるので、ぜひご自身でも必要と思われる諸費用を書き出して計算してみてくださいね。

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不動産売却する際に用意するべき諸費用の内訳をチェック!

不動産売却する際に用意するべき諸費用の内訳をチェック!

まず、不動産売却するときに必要となる主な諸費用の内訳を確認しておきましょう。

仲介手数料
不動産売却を仲介してもらう不動産会社に支払う費用。
所有する不動産の買主が決まり売買契約を結んだときに半額、実際に物件を引き渡した際に残りの半額を支払うのが基本となります。
仲介手数料は仲介業務に対して支払う費用であり、不動産売却のための広告費や出張に関わる費用などが別途プラスされる場合があるので心得ておきましょう。

印紙税
不動産売却時、売買契約書に貼って納める税金のこと。
規定の金額の印紙を貼って割り印することで納税とみなされます。
印紙税は売買契約書1通ごとに課税されるものですが、買主の手もとに残る売買契約書に貼る印紙税は買主が負担することになっています。
また仲介の不動産会社と交わす媒介契約書には印紙税はかかりません。

住宅ローン返済手数料
売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、一括返済するとき金融機関へ支払う手数料。
金額は金融機関によって異なりますが、詳しくは次項で説明します。

抵当権抹消費用
住宅ローンを完済したときに、金融機関がもつ抵当権を抹消するためにかかる費用。
司法書士に手続きを依頼する場合は、司法書士への報酬も加算されます。

譲渡所得税・住民税
不動産売却した年の確定申告後、譲渡所得に対して課税される税金。
不動産売却によって利益が出た場合にのみ納税します。

不動産売却する際に用意するべき諸費用の計算方法をチェック!

不動産売却する際に用意するべき諸費用の計算方法をチェック!

続いて、上記で確認した諸費用について具体的な計算方法を見てみましょう。
ご自身の所有する不動産に当てはめてみると、大まかな諸費用が把握できます。

仲介手数料
仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料は、不動産の売買価格によって変わります。
仲介手数料には上限が決められており、売却価格が400万円を超える場合は以下の計算方法で求められます。

●(売却価格×3%+6万円)+消費税=支払うべき仲介手数料の上限
ほとんどの不動産会社では上限金額を採用しているので、この計算式に当てはめてみると必要な金額を把握することができます。
またこの金額を超えて請求されることはないことも、覚えておくと安心です。

印紙税
印紙税は消費税増税の影響を加味し、2022年3月31日までは軽減税率が適用されます。
売買価格によって課税される金額は以下のとおりです。

●50万円超500万円以下の場合…500円(本則税率では1,000円)
●100万円超500万円以下の場合…1,000円(本則税率では5,000円)
●500万円超1,000万円以下の場合…5,000円(本則税率では1万円)
●1,000万円超1億円以下の場合…3万円(本則税率では6万円)
●1億円超5億円以下の場合…6万円(本則税率では10万円)


軽減税率が適用される場合は本則税率より、だいぶ出費が抑えられそうですね。
近いうちに不動産売却を予定しているなら、軽減税率が適用されているうちに売却するのもよいかもしれません。

住宅ローン返済手数料
前述したように、住宅ローンの残債を繰り上げ返済する手数料は金融機関によって異なります。
返済額にかかわらず5,000円円から3万円くらいが目安となります。
ネットで申し込むことで手数料が安くなる場合もあるので、まずは取引している金融機関のホームページなどで確認してみましょう。

抵当権抹消費用
登記にかかる登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬を合わせても5,000円から2万円くらいが相場の目安。
司法書士に依頼しないで手続きする場合、不動産1件あたり1,000円の登録免許税のみで済ませることも可能です。
ただし重要な手続きであり、司法書士への報酬もそれほど高額ではないので、あらかじめ予算に組み込んでおいてもよさそうです。

譲渡所得税・住民税
不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

●不動産の売却価格-取得費用-譲渡費用
上記で求めた譲渡所得に課税される譲渡所得税・住民税の税率は、不動産の所有期間によって変わってきます。
具体的な税率は以下のとおり。

●不動産所有期間が5年以下の場合…譲渡所得税30.63%・住民税9%
●不動産所有期間が5年超の場合…譲渡所得税15.315%・住民税5%


所有期間が短いと税率が高くなるのが譲渡所得税・住民税のポイント。
資産運用のために短期間で不動産売買する場合などは、所有期間に注意する必要がありそうです。

不動産売却する際に用意するべきその他の費用の相場をチェック!

不動産売却する際に用意するべきその他の費用の相場をチェック!

上記で計算した諸費用のほかにも、不動産売却にはさまざまな費用がかかる場合があります。
ここでは、上記以外に考えられる費用の相場を見てみましょう。

測量費用
不動産を売却するとき、境界確認書や確定測量図を求められることがあるので、境界が定まっていない場合は確定測量が必要となります。
確定測量の費用相場としては50万円から100万円程度。
こちらは全額売主負担となるため、必要であればしっかり予算に組み込んでおきましょう。

解体費用
家屋を解体して更地を売却する場合は、解体費用もかかります。
解体費用の相場は、木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなどの建材によって異なりますが、木造より鉄筋コンクリートの方が解体や廃棄が難しいなどの理由で、解体費用は高くなります。
坪単価でいうと木造で2.5万円から6万円くらい、鉄筋コンクリートで3.5万円から7万円くらいが相場となります。
たとえば50坪なら木造で125万円から300万円、鉄筋コンクリートでは175万円から350万円といった計算です。

引っ越し費用
ご自身の住居用の不動産を売却する場合なら、引っ越し費用も必須となります。
次の住まいが決まっていれば1回で済みますが、次の住まいが未定または建築中で仮住まいする場合は、2回分の引っ越し費用がかかります。
引っ越し費用の相場としては、時期や家具の量、引っ越し業者などにもよりますが、4人家族で1回につき15万円から20万円くらいは用意しておきたいもの。

ハウスクリーニング費用
住居用の不動産などは、部屋をきれいにしておいた方が内見時の印象がよく、早く高く売却できる確率も上がります。
2LDKくらいの部屋数であれば、空室の場合で4万円くらい、居住中なら5万円くらいが相場となります。
居住中のハウスクリーニングは荷物や家具があってクリーニングしにくい分、割高となっています。

まとめ

不動産売却に必要となる諸費用は項目も多く複雑で、金額も無視できないほど大きいですよね。
不動産を売却しようと思ったら、こうした諸費用をしっかり組み込んで予算を立てることが重要。
「売却益を期待していたら、諸費用が予想以上にかかってガッカリ…」ということにならないためにも、不動産の希望売却額を決める前にぜひ計算してみてください。

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