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不動産売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類!どれを選ぶのが正解?

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不動産売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類!どれを選ぶのが正解?

カテゴリ:不動産売却

不動産売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類!どれを選ぶのが正解?

不動産売却をするときは基本的に不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社は依頼主の要望に合わせて仲介業務を請け負い、物件売買成立時に仲介手数料として規定の報酬を受け取ります。
ただし不動産会社との媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があるため「いったいどれを選べばいいの?」と迷ってしまうケースも。
そこで今回は3種類の媒介契約の概要とメリット・デメリットをまとめてご紹介。
所有する不動産やご自身の要望を踏まえながら、媒介契約を選ぶ指針の1つとしてぜひチェックしてみてくださいね。

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不動産売却時の仲介①一般媒介契約の概要とメリット・デメリット

不動産売却時の仲介①一般媒介契約の概要とメリット・デメリット

一般媒介契約とは、複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼できる契約形態です。
最終的にはもっとも有力な買主を紹介してくれた不動産会社など、よりよい条件で売買できそうな不動産会社を選んで取引することになります。
一般媒介契約で複数の不動産会社へ依頼していても、ご自身で買主を見つけられた場合には不動産会社を通さずに契約をすすめることができます。
一般媒介契約には、ほかにどんな不動産会社に依頼しているかを通知する「明示型」と、ほかの不動産会社への依頼の有無などを通知する義務のない「非明示型」があるので覚えておきましょう。

一般媒介契約のメリット

概要でも述べたとおり、ご自身で買主を見つけられた場合に仲介手数料が発生しないのは大きなメリット。
所有する不動産が人気エリアにあるなど魅力的な物件であれば、不動産会社に頼らずとも買主を見つけられる可能性も高くなります。
販売活動しなくても買主が見つけやすい物件なら、とりあえず不動産会社とは一般媒介契約を結んで様子を見るというのもアリかもしれません。

一般媒介契約のデメリット

売主にとって上記のようなメリットがある一般媒介契約ですが、その反面、不動産会社からしてみれば、ほかにも競合となる不動産会社があり、売主本人が自ら買主を探せる一般媒介契約は仲介手数料を得られないリスクが高く、ほかの媒介契約と比べて売却活動に消極的となるのがデメリット。
さらに全国の不動産情報を網羅して広く物件を知らしめるのに有利な指定流通機構(レインズ)への登録義務もないため、不動産のポータルサイトなどに掲載されない場合も。
ただしレインズへの登録は必須ではないだけで、一般媒介契約であっても登録することは可能なので不動産会社に相談してみましょう。

一般媒介契約に向いている物件例


●人気エリアにある物件
●築年数が浅い物件
●需要の高いブランドマンション


上記のように需要が高く売れやすい物件は、買主も現れやすいため不動産会社の客寄せとしても目立つところに露出してもらえる可能性大!
そのため自ずと早く高く売れる傾向にあるので、一般媒介契約でも十分に売主の要望を満たした結果が期待できます。

不動産売却時の仲介②専任媒介契約の概要とメリット・デメリット

不動産売却時の仲介②専任媒介契約の概要とメリット・デメリット

専任媒介契約とは、1社のみの不動産会社に仲介を依頼する契約形態です。
一般媒介契約と違って、複数の不動産と契約することはできませんがご自身で買主を見つけて売買契約することは可能です。
一般媒介契約との違いとしては、媒介契約を締結した翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)へ登録する義務があること。
さらに14日に1回以上の頻度で依頼者へ販売状況の報告義務が発生します。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の最大のメリットとしては、仲介を請け負う不動産会社が1社に限られる分、不動産会社も力を入れて営業活動してくれるという点。
また14日に1回以上、販売状況の報告が受けられるのも安心感があります。
一方、不動産会社は1社に限られるものの、ご自身で買主を見つけてもOKという契約も、選択肢を確保しておきたい方にはメリットとなるでしょう。
指定流通機構(レインズ)に登録すると買主の幅を広げることにもなるので、登録義務がある点も注目すべきメリット。
さらに不動産会社によっては専任媒介契約してもらうため、さまざまなサービスを用意している場合があり、なかには仲介手数料を値引きしてくれることもあります。
不動産会社と交渉できるようなら、専任媒介契約を締結する条件を提示するのもいいかもしれません。

専任媒介契約のデメリット

一般媒介契約よりも営業活動が積極的になるのがメリットであると同時に、不動産会社によっては他社との競争がないことから営業活動がおろそかになるケースも。
こちらのデメリット回避には、信頼できる不動産会社選びが重要となってきます。

不動産売却時の仲介③専属専任媒介契約の概要とメリット・デメリット

不動産売却時の仲介③専属専任媒介契約の概要とメリット・デメリット

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく1社のみの不動産会社に仲介を依頼するのに加え、さらに契約内容を厳密に取り決める契約形態です。
専属専任媒介契約では、ご自身で見つけてきた買主であっても必ず仲介を依頼した不動産会社をとおして契約しなければなりません。
専任媒介契約とのおもな違いとしては、媒介契約を締結した翌日から5日以内に指定流通機構(レインズ)へ登録する義務があること。
さらに7日に1回以上の頻度で依頼者へ、販売状況の報告義務が発生するという点も挙げられます。

専属専任媒介契約のメリット

前述した専任媒介契約のメリットに加え、専属専任媒介契約では指定流通機構(レインズ)への登録が5日以内とより早くなる点、また販売状況の報告が1週間に1回受けられる点などが挙げられます。
販売状況の報告頻度が多くなる分、売主としての安心感もよりアップ。
不動産会社としても1社独占ということで営業成績を上げるべく広告などをとおして熱心に営業活動してくれるというのも頼もしいですよね。

専属専任媒介契約のデメリット

こちらも専任媒介契約と同じく、悪質な不動産会社を選んでしまうと営業活動を怠る場合があるので要注意です。
専属専任媒介契約だからこそのデメリットとしては、もしもご自身で買主を見つけられたとしても仲介手数料を支払わなければならない点。
また不動産会社が1社独占となることから、ほかの不動産会社から問い合わせがあったとき、販売中にもかかわらず「すでに申し込みがある」などと偽って、他社が仲介する買主に物件を紹介しない「囲い込み」を行う場合も。
これは売主と買主の両方から仲介手数料を得るため、不動産業界で古くから使われている手法ですが、こうした悪習によって売却価格が引き下げられたりする恐れもあるため十分注意しましょう。
不動産会社は仲介手数料によって利益を得るため、一部にはこうした悪意のある営業をする会社もあるということを知っておくのも大切です。

専任媒介契約・専属専任媒介契約に向いている物件例


●立地が悪い物件
●古い一戸建てなどの物件
●旗竿地の物件


上記のようにやや需要の低い物件の場合、不動産会社も広告活動などに労力がかかり、競合のある一般媒介契約では販売活動が消極的になりやすい傾向。
こういった物件であれば、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶ方が賢明かもしれません。

まとめ

不動産売却の媒介契約には、売主の要望によって3種類から選べることがわかりました。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約それぞれにメリット・デメリットがあるので、結論としてどれが正解ということはなく、あくまでも所有する物件の状態やご自身の要望に合った媒介契約を選ぶことが正解!
不動産売却の仲介を依頼するときには不動産会社に任せっきりにするのではなく、しっかりと意思表示するようにしましょう。

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