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不動産売却における路線価の影響は?調べ方や注意点とは?

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不動産売却における路線価の影響は?調べ方や注意点とは?

カテゴリ:不動産売却

不動産売却における路線価の影響は?調べ方や注意点とは?

不動産売却において、物件の状態や建物の築年数などのほか、チェックするべき項目として路線価があります。
しかし「路線価って何?どんな影響があるの?」と思っている方も多いはず。
そこで今回は不動産売却における路線価の影響、路線価の調べ方をわかりやすくご紹介。
さらに不動産売却時に路線価を参考にする場合の注意点も併せてピックアップしているので、ぜひ最後までご覧ください。

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知っておきたい!不動産売却における路線価の影響とは?

知っておきたい!不動産売却における路線価の影響とは?

路線価とは道路につけられた価格のことで、その道路に接した土地の評価額を示すもの。
そのため不動産のなかでも土地の持ち分が少ないマンションより、土地面積の広い戸建てのほうが路線価の影響を受けやすくなります。
では具体的に、路線価が不動産売却に与える影響とはどんなものなのでしょうか?
毎年1月1日を基準として更改し、7月頃に発表される路線価は、不動産売却の価格を査定するために参考にされるのが一般的です。
路線価がついたエリアは全国に約38万地点あるため、ほとんどのエリアで不動産価格の参考とされていると言ってよいでしょう。
路線価が不動産売却時の査定価格に影響を与えるポイントとしては、以下のようなものが挙げられます。

取引事例が少ないエリアは路線価の影響を受けやすい
前述のとおり、不動産売却時の査定価格の参考として使われる路線価ですが、すべての土地に同じような影響を与えるものではなく、取引事例の少ないエリアほど路線価の重要性が高くなる傾向。
たとえば、不動産を購入する人が減少したバブル崩壊後は、取引事例が少なくなり時価を把握できない時期が続いたため、路線価が不動産価格の指針として活用され、その影響も大きくなりました。

エリアによっては不動産の時価が路線価より低くなる
不動産の時価は相続路線価の場合で公示地価の80%、固定資産税路線価の場合で公示地価の70%が目安となりますが、必ずそれに当てはまるというわけではありません。
不動産が位置するエリアや不利な形状の土地などの条件によって、公示地価が路線価より低くなるケースもあります。
その理由としては、条件の悪いエリアの不動産では税金が少なくなるような計算方法が定められているため。
すなわち路線価そのものが不動産売却時の査定価格となるわけではありませんが、税金を計算したり、不動産のあるエリアの将来性などを見極めたりするうえで重要となるので、不動産売却を考えるなら路線価は定期的にチェックしておくべきものといえます。

知っておきたい!不動産売却における路線価の調べ方とは?

知っておきたい!不動産売却における路線価の調べ方とは?

続いて所有する不動産などについて、気になる路線価の調べ方を見てみましょう。

国税庁のWebサイトで調べる

特定の不動産の路線価は国税庁のWebサイト、財産評価基準書で簡単に調べられるので、実際に売却予定がなくても、その大まかな価値を把握するため活用できます。
路線価図では、以下も3つの情報を調べられます。

路線価
それぞれの道路に接する土地1平方メートルあたりの単価が千円単位で記載されています。
不動産売却価格の目安を計算する際には、路線価を0.8で割って導き出します。

地区区分
地域区分には「ビル街地区」「高度商業地区」「繁華街地区」「普通商業・併用住宅地区」「中小工業地区」「大工場地区」「普通住宅地区」といったものがあり、これらの読み方は路線図に記載されています。

借地権割合
土地全体のうち借地権が占める割合を示しているのが借地権割合です。
一般的に、地価が高いエリアほど借地権割合が高くなる傾向が見られます。

路線価図に記載された数字・記号の読み方
Webサイトで簡単に調べられるとはいえ、さまざまな数字や記号が書かれている路線価図は、初めて見る方にとっては複雑で分かりにくいかもしれません。
たとえば「100C」と記載されていれば、100=1平方メートルあたりの単価のこと。
C=借地権割合が60%であることを表しています。
借地権割合は以下のように定められているので、路線価図を調べる際の参考にしてみてください。

●A:借地権割合90%
●B:借地権割合80%
●C:借地権割合70%
●D:借地権割合60%
●E:借地権割合50%
●F:借地権割合40%

土地総合情報システムで調べる

実勢価格の調べ方としては、国土交通省の土地総合情報システムが便利です。
個人情報をもとにしているので住所は特定できませんが、価格一覧で見やすく、頻繁に取引のあるエリアでは役立つ情報となっています。
実勢価格は販売価格とは若干異なるため、10%ほど値引いて参考にするとよいでしょう。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査で調べる

基盤となる地価を調べるなら、国土交通省地価公示・都道府県地価調査もおすすめ。
ただし地価=売却価格とはならないため、あくまでも目安の1つとして捉えましょう。

不動産ポータルサイトやレインズで調べる

さらに手軽に土地などの売却価格の目安となるのが、不動産ポータルサイトや不動産流通機構が運営する一般向けサイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」。
こちらで見られるのは建物と土地の合計額となりますが、大まかな実勢価格が把握できます。

知っておきたい!不動産売却時に路線価を参考にする注意点とは?

知っておきたい!不動産売却時に路線価を参考にする注意点とは?

最後に、不動産売却時に路線価を参考にする際の注意点を確認しておきましょう。
おもな注意点として挙げられるのは、土地が2本の道路に接している場合や奥行がある場合には補正をかけなければならないということ。
以下に、それぞれの具体的な計算方法を挙げているので参考にしてみてください。

2本の道路に接する土地の場合

まず1本の道路に接する土地の場合、路線価が1平方メートルあたり100,000円、借地権割合70%、土地の面積100平方メートルの場合は、以下のような計算式となります。

100,000円×100平方メートル×0.7=7,000,000円
上記を踏まえ、2本の道路と接する土地の場合、1本の道路が1平方メートルあたり100,000円、もう1本が1平方メートルあたり50,000円、借地権割合70%、土地の面積が100平方メートルの場合、下記のように2段階の計算が必要となります。
ここでの注意点としては、側方路線影響加算率というもの。
以下の計算では一例として、側方路線影響加算率を0.08として計算します。

100,000円×(50,000円×0.08)=104,000円

104,000円×100平方メートル×0.7=7,280,000円

奥行きある土地の場合

路線価では、奥行きの距離や普通住宅地区・併用住宅地区によって細かく定められた補正率や奥行価格補正率を用いて路線価の補正を行います。
たとえば奥行距離が30メートルで普通住宅地区の場合、奥行価格補正率は0.98となり、路線価が1平方メートルあたり100,000円、面積が100平方メートルでは以下のような計算式となります。

100,000円×0.98×100平方メートル=9,800,000円

まとめ

不動産売却における路線価の影響や調べ方、注意点はいかがでしたか?
専門用語も多く複雑に思えますが、所有する不動産がどれくらいで売れるのかを把握するために路線価はとても重要なポイントです。
不動産売却を思い立ったら不動産会社に査定相談する前に、相場価格の目安をチェック!
不動産を売却する予定がなくても、所有する不動産の価値が気になる方はぜひ調べてみてくださいね。

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