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離婚時の不動産売却にあたり注意しておきたいポイント

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離婚時の不動産売却にあたり注意しておきたいポイント

カテゴリ:不動産売却

離婚時の不動産売却にあたり注意しておきたいポイント

離婚してしまう時、マンションや一戸建てなど所有している不動産はどうなるのでしょうか。
一般的に、離婚する際は不動産を売却した方がよいと言われています。
しかし売却にもさまざまな方法があるので、人と同じようにするのではなく、自分の状況を見て合っている売却方法について考えてみてください。
今回は、離婚して不動産を手放すことになった際に考えておきたいポイントについてまとめました。

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離婚時の不動産売却は選択肢が分かれる

離婚時の不動産売却は選択肢が分かれる

コロナ禍で在宅勤務が増えることで、家でパートナーと一緒に過ごす時間が多くなり、価値観の違いや性格の不一致が表面化するようになってきたことにより離婚者数は増加傾向にあります。
離婚した際は所有していた財産を分けることとなります。
財産の大きさでも分け方は変わってきますし、場合によっては夫婦で揉めてしまうこともあります。
離婚時の不動産売却にはいくつか選択肢があるので、売ってしまう前に冷静に売却方法を考える方が良いでしょう。

離婚の際に家をどうするか

離婚する際、自宅をどうすればよいのか悩む人は多いと思います。

同じ家に住み続ける

同じ家に住み続けないで引っ越す
住み続ける場合、自宅を売却してから財産分与する方法と、売却をしないで財産分与をする方法があります。
自宅に住み続けないで引っ越すこと選ぶ場合、売却してから連帯になっている債務や保証などを解消する方法と、売却をしないでそれらを解消する方法があります。
自宅については、住み続けるかどうか、住宅ローンはどうするか、財産分与はどうするかを考えて売却するかしないか決めた方が良いでしょう。

住宅ローンや財産分与はどうするか

家を売却するにあたり3つのポイントがあり、せっかく建てたマイホームに住み続けるのか、住宅ローンをどうするか、財産分与をどうするかという点で考える必要があります。
財産分与したいケースでは、自宅は売却して売却額を分配する他に、自宅を売却せず清算金を手渡す方法があります。
住宅ローンについて関係を整理するケースでは、自宅は売却して住宅ローンを払うか、売却をせず賃貸にするかという選択肢から選ぶことになります。

家の査定サイトで一括見積りが可能

財産分与することを選択した場合、自宅の価値を調べる必要があります。
近年ではインターネットが発達し、自宅の価値を一括査定できるサイトがあります。
家の見積りをしてもらう際、通常は複数の業者に依頼して比較した方が良いでしょう。
インターネットの専門サイトでは複数の業者に一度で査定の依頼をすることができ、おおよその相場を知ることが可能です。
一つの不動産業者に依頼して低い査定額が出た場合、そのまま売却してしまうと、損をしてしまうケースも考えられます。
自宅の見積り依頼する際は、査定金額を比較して検討できるように複数の業者へ依頼するようにしましょう。

財産分与をする際の流れとは

財産分与をする際の流れとは

離婚する時、財産分与のために自宅を売却する場合と住み続ける場合があります。
妻も夫も家に住み続けたくないと思っているケースでは、家を売却することになりますが、住宅ローンが残っている場合はどうなるのでしょうか。
売却で利益が生じるケースでは譲渡取得の税金をどうするのかという問題も出てきます。

自宅の資産価値を知る

自宅を売却したい場合、資産価値を把握しておくことが大切です。
マンションを所有している場合も土地や一戸建てを所有している場合も、鑑定士に依頼したり不動産業者に見積り査定の依頼をしたりして自宅がどれくらいで売却できそうなのか調べておきましょう。
複数の業者に依頼することで、おおよその相場を把握することが可能です。
自宅のローンがまだ残っているケースで、せっかく売り出してもローン残高が下回ってしまったら問題となってきます。
ローンの残高は、金融機関に確認を取りましょう。

譲渡所得税に注意が必要

夫婦名義にしている自宅を売りに出した場合、売却した分のお金を妻に渡しても税がかかってきます。
売却益にかかる譲渡所得の税に関しては請求が夫へいくようになっています。
このようなケースでは、売却益を受け取っていないのにもかかわらず、請求だけがくることも考えられます。
したがって離婚の際に家を売却して財産分与する場合は、譲渡取得税についても考えながら、双方にとって不満の残らない方法で分配するように気をつけてください。

家に住み続けるケース

自宅のローン残債が残っていると、売却した際に完済できないケースでは、夫か妻が自宅に住み続けることがあります。
自宅の所有権の名義を夫から妻に変更して、妻の単独名義にし、ローンの方の名義は夫にしているケースもあるかもしれません。
妻にとっては良い条件と言えるかもしれませんが、夫の方は住んでいなくても家の所有権と居住権が妻となっていて支払い義務があります。
妻はローン支払いをしなくてよいパターンですが、夫側が家に住んでいないので滞納してしまう懸念もありトラブルが無いとも言い切れません。
所有権などを含めてすべて夫の名義にしているケースでも、夫が滞納するかもしれないというリスクは避けられません。
リスク回避として、公正証書を残すなどの方法が考えられます。

ローンの名義を妻に変更するケース

所有権などを含めて自宅に関する名義を妻に変えるケースもあると思います。
しかし住宅ローンを夫の資産や収入などのおかげで借りることができていた場合は、金融機関による審査に通らないこともあるので、その場合は名義を妻に統一することはできません。
逆に自宅に関する名義がすべて夫になっているケースもあると思いますが、このケースは現実的なのでおすすめできると言えるでしょう。
名義が夫になっているケースでは、妻側は家賃支払いしながら家に住み続けることが可能となりローンが滞納になる心配もないのです。

専門家への相談も検討する

離婚する時に財産分与について話し合っても答えが出にくい場合は、専門家に相談することも検討しましょう。
共有の名義で家を売れないケースでは、離婚した後の処理が複雑になりトラブルになるかもしれないので、弁護士などに頼るようにしましょう。
双方にとって不満の残らない解決方法を目指して、夫も妻も納得のいく形で財産分与を行いましょう。

住宅ローンが残っている場合はどうなるか

住宅ローンが残っている場合はどうなるか

離婚する際は一般的に自宅を売却した方が良いと言われています。
気をつけなければならないのは、売却は離婚した後に行った方が良いという点です。
離婚する前に自宅を売り財産分与した場合、贈与になってしまうため、受け取る側に贈与税がかかってきます。
しかし離婚した後なら財産分与にあたるため贈与税が生じないということになるのです。
離婚で自宅を売却する時は焦らずに適切なタイミングを待ちましょう。

自宅を売却して財産分与する

結婚している時に夫と妻が一緒に築いた財産は離婚の時に財産分与して分配することになります。
自宅を売却することでお金になり資産を分配することが可能です。
売却によって連帯の保証や債務による住宅ローンなども関係が解消されます。
住宅ローンは、離婚すれば解消されるものではありません。
住宅ローンは完済しなければならないため、売却をすることで解消していくのは一般的におすすめされる方法です。

住宅ローンは名義変更が難しい

離婚しても、住宅ローンの名義変更をするのは難しいです。
専業主婦だと自宅に住み続けても収入が低ければ名義変更が認められない場合があります。
住宅ローンの名義人を変更しないまま家に住むのは困難なので、住み続けずに自宅を売却し財産を分ける方法を取る方が良いと言われています。

住宅ローンを完済できないケース

自宅を売却するにあたり、住宅ローンの残債が売却する金額より上回っている場合は注意が必要です。
このようなケースはオーバーローンと呼ばれています。
オーバーローンの場合、不足している分を返済できない場合は任意売却を選ぶ必要があるかもしれません。
任意売却は、完済ということにはなりません。
債権者と交渉したうえでローン残債を圧縮してもらうことができますが、このケースではローンを滞納した場合と同じように信用情報機関に事故情報として情報が載ってしまうため数年間にわたりクレジットカードを作れなかったり、融資を金融機関から受けることができなかったりします。
オーバーローンの場合も売却する価格に貯金などを合算し完済することも可能です。
完済できないケースでは、離婚してから新しいパートナーと家を買う際に住宅ローンを組むことができなくなるなどのデメリットがあるので注意してください。

まとめ

離婚する時に自宅を売却する場合は、夫婦間でよく話し合う必要があります。
売却せずに住み続けたいのか、売却して財産分与したいのか、どちらのケースもよく検討して後悔のないよう円満に手続きを進めましょう。
勢いで売却してしまっても損をすることもあるので、状況を見ながら自分たちのケースにとって良い方法を探してください。

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