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不動産購入の手続きについて一連の流れをわかりやすく解説します

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不動産購入の手続きについて一連の流れをわかりやすく解説します

カテゴリ:不動産購入

不動産購入の手続きについて一連の流れをわかりやすく解説します

建物や土地取引を生業としているなら別ですが、普通の人々にとって不動産の購入・売却は、生涯に1回か2回経験するライフイベントです。
同時に、不動産購入は売り手との相対取引で行われ、一連の流れも多段階にわたり、いくつもの必要書類を用意しなければならず、諸費用もそれなりにかかります。
今回の記事は、一見ややこしく思える不動産購入の手続きについて、一連の流れ・必要書類・諸費用を中心にわかりやすく解説します。

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不動産購入契約手続きの一連の流れ

不動産購入契約手続きの一連の流れ

不動産購入の手続きを理解するためには、個々の契約などをわかろうとする前に、まず時系列に沿って一連の流れを整理することが欠かせません。
この章では、不動産購入契約手続きその1として一連の流れを、物件申し込み・重要事項説明・購入不動産の売買契約・住宅資金借入手続き・の順に解説します。

物件申し込み

マネープランの立案・WEBやチラシによる物件の探索・現地確認など一連の流れを踏んで、いよいよ購入物件が決まったら、不動産会社に購入を申し込みます。
一般的に購入申し込み時には、買主が物件購入の意思を書面により売主に明示するための「不動産購入申込書(または不動産買付申込書)」を不動産会社に提出します。
不動産購入申込書には、購入金額、物件引き渡し時期、借入の有無と金額、手付金の有無と金額、留保条件(自宅の売却など)といった買主の希望条件を記載します。
不動産購入申込書提出時には、マストというわけではありませんが、5万円から10万円の申込金を支払うのが一般的とされています。
ちなみに不動産購入申し込みは売買契約とは異なり、申し込みをキャンセルしても違約金は発生せず、申込金も返却されます。

重要事項説明

不動産購入申込書に基づいて売主・買主・不動産会社の3者間で諸条件がすり合わせできたら、次の流れは重要事項説明書の確認に進みます。
重要事項説明書の内容は、一般的に不動産会社の社員で宅地建物取引士がすべて読み上げ、買主が確認したうえで、最後に3者全員が押印します。
最近はデジタル化推進の一環として政府も脱ハンコ化に取り組んでおり、重要事項説明書についても電子化の方針が打ち出されましたが、実務での定着はまだ先のようです。
重要事項の説明は対面でおこなうことを原則としてきましたが、2017年にテレビ会議を通じた説明が認められるようになり、現場ではZOOMなどの活用も普及しつつあります。
不動産取引の知識にうとく経験に乏しい買主が、不利な条件で契約してしまうことを防止するために、重要事項説明は法令により義務付けられています。
重要事項説明書で確認する主な項目は以下の通り多岐にわたりますが、後になって「聞いてない」は許されないので、買主はしっかり理解し確認するようにしましょう。

物件に関する情報

・建築基準法や都市計画法などによる制限
法令上の制限は住宅建築や増改築にも大きく影響します

・登記簿に記載された権利など(所有権の保存・移転や抵当権の設定など)
登記簿記載の抵当権などが契約締結時までに解消されるのかなどを説明する義務があります。

・ライフライン(上水道・ガス・電気)の整備
すぐに使える状態にあるかを説明しなければならず、もし未整備箇所がある場合には、整備時期や費用負担者も明記しなければいけません。

・土砂災害防止区域内・津波災害警戒区域内などへの該当有無

・耐震診断の結果

・アスベスト使用調査結果

取引条件に関する情報

・購入代金以外に必要とされる諸費用

・契約の解除と違約金・損害賠償金に関する取り決め

・建物・敷地に瑕疵があった場合の責任の帰属

マンションの場合

・専有部分に課される用途制限

・共有部分の利用に関する取り決め

・マンション管理会社
なお土壌汚染の調査結果や残土処理、土地境界の争いなど重要説明書で把握できない事項は、売り主に告知書の発行を求めることができます。
重要事項説明書への記載事項以外にも、将来において周辺環境に影響を与えそうな情報については説明者に確認しておくことをおすすめします。
具体的には、前面道路の拡張計画や用途変更といった行政面での動向、日照権や騒音などに影響を及ぼす施設の建築計画などです。

不動産購入契約の締結

不動産購入手続きの次の流れは購入契約(不動産売買契約)で、不動産会社立会いのもと、売主・買主の合意により契約が成立します。
不動産売買売買契約の締結後すぐに登記手続きに入る場合には、契約の場には司法書士が立ち会い、必要な書類がそろっているかを確認します。
重要事項説明書で詳細事項が確認されているので、売買契約書で確認する事項は売買代金・手付金・違約金・融資実行などに限られ、それほど時間はかかりません。
不動産売買契約締結に当たって買主は、一般的に売買金額の10%(未完成物件の場合は5%)に相当する手付金を支払います。
不動産購入(売買)契約書は不動産会社が事前に2部を用意し、売主・買主が自署・押印のうえ、双方が1部ずつ持ち帰り保管します。

住宅ローン契約の締結

不動産購入に必要な資金のうち自己資金や親からの贈与でも不足する部分は、住宅ローン借入の利用によりまかなう必要があります。
住宅ローンは、メガバンク・地銀・信用金庫などが扱う銀行ローンと、フラット35に代表される国・地方自治体がサポートする公的融資があります。
住宅ローンの手続きの流れは、具体的には以下の通りです。

●借入条件や利率などの面で有利な金融機関の探索
●予備審査(仮審査)
●正式審査
●ローン契約の締結
●融資実行


不動産購入のローン借り入れに関しては、無理なく返済ができるかが大切で、たとえば将来の昇進・昇給をあてにして返済計画を組むのは避けるのが無難です。
ちなみに銀行が提示する借入限度額の返済負担率(年収に占めるローン返済の割合)は1/3前後とかなり高めで、限度額いっぱいで借りると生活が苦しくなります。

不動産購入手続きの必要書類など

不動産購入手続きの必要書類など

不動産売買契約の締結に当たり買主は、一般的に以下の必要書類などを用意・提出しなければいけません。

・本人確認書類
(免許証・マイナンバーカードなど写真つきで氏名・住所・生年月日が記載されたもの)

・契約書に捺印する実印

・住民票・印鑑証明書(有効期限は発行後3か月以内)
以前は市役所や出張所に出向いて交付を受けなければいけませんでしたが、最近は市区町村にもよりますが、ワンストップサービスによりコンビニで取得できるようになりました。

不動産購入手続きに必要な諸費用

不動産購入手続きに必要な諸費用

不動産購入手続きに当たっては、購入代金の他に、主に次に掲げる諸費用を準備しなければいけません。

仲介手数料

不動産会社による新築物件の分譲を除き、売買を仲介した業者に、法定限度額(取引額400万円超で取引額の3%以内)を上限とする仲介手数料を支払います。

登記に関する諸費用

土地・建物の所有権保存登記または所有権保存に当たっては、登記司法書士に支払う手数料と、登記時に法務局へ納付する登録免許税が必要です。

その他の費用

契約書に貼る印紙代、住宅ローン手数料、建物の消費税(取得費×10%)、不動産取得税(取得費×3%)などがかかります。

まとめ

デジタル化が進みつつあるとはいえ、不動産購入の手続きは大部分を対面で行い、何かにつけてハンコ押印や紙の書類提出が求められるので、時間も手間もかかります。
手続きの実行に当たっては、契約締結などに必要なスケジュールを事前に抑えると同時に、必要書類の取り寄せなどは早めにすませておきましょう。
なお、不動産購入に充てる住宅ローンについても、日程に余裕をもって手続きを始めましょう。

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