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基礎にひび割れや亀裂がある物件の原因と売却について

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基礎にひび割れや亀裂がある物件の原因と売却について

カテゴリ:不動産売却

基礎にひび割れや亀裂がある物件の原因と売却について

建物の基礎のコンクリート部分にひび割れや亀裂があると分かったら、皆さんはどう思いますか。
実は基礎部分にひび割れや亀裂がある物件は少なくありません。
問題はひび割れや亀裂の幅で、それによって、危険度は変わります。
今回は基礎部分にひび割れや亀裂がある物件について、原因や売却などの点から解説していきます。

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ひび割れや亀裂が起こる基礎部分とは

ひび割れや亀裂が起こる基礎部分とは

建物の基礎部分とは、建物の一番下で荷重を支える部分で、建物の下のほうに見えるコンクリートのところを言います。
古い住宅は別にして、一般的な住宅の基礎部分はコンクリート、または鉄筋コンクリートが採用されていて、地面の少し下の部分から基礎工事がおこなわれています。
地震の強い揺れから建物を守るには、強い基礎が大切です。
基礎部分にひび割れや亀裂ができている物件と言われると、欠陥住宅をイメージする人がいるかもしれません。
しかし、ある調査によると、既存の住宅で基礎のコンクリート部分にひび割れが入っている確率は80%にも及び、1つの物件の平均ひび割れ本数は6.8本になるそうです。
このように、どんな物件でもひび割れが起こるリスクはあると考えたほうがいいでしょう。

基礎部分にひび割れや亀裂が起こる原因とは

基礎部分にひび割れや亀裂が起こる原因とは

基礎部分にひび割れや亀裂が入るのには、いくつかの原因があります。
それぞれの原因について、危険度が高いほうから解説していきます。

大きな地震

大震災と呼ばれるような大きな地震の場合は、基礎部分にひび割れや亀裂が発生することがあります。
ただし、実際にはかなり大きな地震で起こるもので、それほど大きい地震ではないのにひび割れや亀裂が起こった場合は、地震以外の理由があると考えたほうがいいでしょう。
大きな地震でひび割れや亀裂が発生した場合は、基礎部分も含めて、一度建物の状態を確認するようにしましょう。

地盤が軟らかい

地盤が軟らかい場合、建物の重みで、建物の下の地盤が沈下していることが考えられます。
住宅が均等に沈下していればまだいいのですが、実際は建物の荷重が均等にかかっているわけではなく、地盤の固さも一定ではありません。
そのため、建物が傾いて、基礎にひび割れが発生する可能性があります。
そのままにしておくと、建物の傾きから体調に異常をきたしたり、家がさらに傾いたりするケースもあるので、早めの修繕が必要になります。
もし、住宅を建てる前に地盤調査をしているようでしたら、まず調査結果を確認してください。
築年数によっては、保証の対象内であるかもしれません。
地盤が軟らかいことが原因でひび割れや亀裂ができた場合は、さらにひび割れの幅や深さが大きくなったり、数が増えたりすることが考えられるので早めの対策が必要です。

施工不良

先ほどの「地盤が軟らかい」という原因とも関係がありますが、基礎工事がきちんとおこなわれていないと、基礎部分の強度が足りずに建物を支えきれず、基礎にひび割れや亀裂が発生します。
また、欠陥住宅として、基礎以外にも施工不良があったり、建物が壊れたりする可能性もあります。

気温の変化

コンクリートは温度が高くなると膨張し、低くなると収縮します。
そのため、1日の寒暖差が大きかったり急激に温度が下がったりすると、ひび割れや亀裂が発生することがあります。

中性化

コンクリートはアルカリ性ですが、長い間雨や大気中の二酸化炭素にあたると、中性化してしまいます。
すると、コンクリート内の鉄筋が錆びて膨らみ、コンクリートを内側から破壊します。

乾燥

ひび割れや亀裂が起きる一番の理由が乾燥によるもので、この中では一番危険度は低いです。
コンクリートの材料の1つに水があり、コンクリートは短い期間で内部まで乾燥するわけではありません。
基礎部分のコンクリートはゆっくりと時間をかけて水分が徐々に蒸発して収縮し、その結果、築3年もするとひび割れや亀裂が出てくる場合があります。
この時期にひび割れや亀裂が発生しているようでしたら、乾燥が原因の可能性が高いです。
すぐに対策が必要というわけではないですが、そのままにしておくと悪化することもあるので、何らかのタイミングで修繕は必要です。

問題になるのはひび割れや亀裂の幅

ひび割れや亀裂で問題になるのは、その幅です。
品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、基礎のひび割れの幅と構造耐力上主要な部分に瑕疵(欠陥や不具合)が存在する可能性ついて触れています。

●幅が0.3mm未満の場合は瑕疵が存在する可能性が低い
●幅0.3mm以上0.5mm未満の場合は瑕疵が一定程度存在する、細かい調査が必要
●幅0.5mm以上もしくはさび汁を伴う場合は瑕疵が存在する可能性が高い


と定めています。
また、日本建築学会では屋外で0.3mm以下、屋内で0.5mm以下なら耐久性に問題はないと定めています。
他にも、国土交通省が出している既存住宅インスペクション・ガイドラインでは幅0.5mm以上、もしくは深さ20mm以上のひび割れが指摘対象になっています。
また、特に規定はないですがひび割れや亀裂が多い場合や、横の方向にひび割れが入っている場合も注意が必要です。

基礎のひび割れや亀裂に気がついたらどうしたらいいか

ひび割れや亀裂は原因によって、早い期間で悪化し建物の強度に関わるものとしばらくは問題のないものに分かれます。
しかし、なかなか素人では原因までは特定できません。
そこで、一度基礎補強、耐震補強工事をおこなっている工務店やリフォーム会社、塗装会社などの専門の業者に相談してみるといいでしょう。
なかには、無料で点検、修繕の見積もりをしてくれる業者もあります。
ひび割れの補修は、ひび割れを埋める簡易的なものから、塗装工事、左官工事、基礎の補強工事などの大規模な工事になることもあります。
しかし、早い段階で補修をすれば、建物の劣化を防ぐことができます。
将来、売却を考えているようでしたら、工事の内容を書いた書類を業者に準備してもらい、写真も撮っておくといいでしょう。
補修をおこなっていることが分かれば、売却価格が大幅に下がるのを防ぐこともできます。

基礎部分にひび割れや亀裂ができている物件は売却可能か

基礎部分にひび割れや亀裂ができている物件は売却可能か

売却価格に影響があるのはどんな場合か

先ほどお話をしたように、幅0.5㎜以上のひび割れは問題があるとされ、売却価格に影響が出てしまいます。
ただし、売却ができないというわけではありません。
後に不動産会社が業者に依頼をしてひび割れ部分を補修すれば、十分に住むことができます。
ひび割れや亀裂の場所や状態によっても異なりますが、一般的には売却価格は2~3割引かれてしまいます。
しかし、売却することは十分可能です。

どうすれば高く売却できるか

では、基礎部分にひび割れや亀裂がある物件はどうすれば高く売却することができるでしょうか。
売却するために、ひび割れの補修をおこなっている場合は、その工事の資料をつけることで売却価格を上げることができます。
さらに、これまでの修繕記録も保存しておけば、買い手の信頼を得やすくなるので、売却活動もスムーズに進められるでしょう。
まずは、売却について不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

建物の基礎部分にひび割れがある原因や、売却について解説をしてきました。
ひび割れや亀裂が問題になるのは幅が0.5mm以上の物件ですが、必ずしも売却ができないわけではありません。
確かに売却価格は下がってしまいますが、業者が修繕をすれば住むことはできるので、本記事の情報をぜひ参考にしてみてください。

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