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「リースバック」で不動産売却するメリットや仕組みとは?

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「リースバック」で不動産売却するメリットや仕組みとは?

カテゴリ:不動産売却

「リースバック」で不動産売却するメリットや仕組みとは?

売却で資金を得ながら、そのあともマイホームで暮らせる「リースバック」に、注目が集まっています。
一方で、興味があるものの、「仕組みがよくわからない」「利用後が複雑じゃない?」と感じる方もいらっしゃいます。
今回は、「リースバック」の仕組みやメリット、知っておきたい注意点まで、気になるポイントをわかりやすく解説します。

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「リースバック」による売却とは?仕組みと注目される理由

「リースバック」による売却とは?仕組みと注目される理由

リースバックとは?

リースバックとは、マイホームを売却して現金化し、まとまった資金を得ながら、愛着のあるマイホームで住み続けることができるものです。
正確には、セール・アンド・リースバックという名称です。
たとえば「老後の資金がほしいけど、今のまま住み続けたい」「ローン返済が難しくなった」などの悩みを打開する手段となり得ます。
そのため、近年、リースバックが注目の不動産売却法となっており、利用者も増加傾向といわれています。
リースバックは使い道が限定されていないのも魅力で、ほかにも「住宅ローン以外の返済」や「住み替え」、「事業資金」や「子どもの教育費」など幅広いケースで活用されています。
とくに「住み替え」の場合には、住宅ローンの残債があっても利用ができ、精算したうえで新居に移ることができるほか、売った後も旧居に住み続けることができるので仮住まいの費用も不要になりますね。
また、「リバースモーゲージも同じ?」と疑問になっている方もいらっしゃるでしょう。
混同されやすいのですが、2つは異なる仕組みです。
「リバースモーゲージ」とは、自宅を担保にして資金を確保するシニアを対象とした仕組みです。
存命中は自宅に住み続け、通常は債務者の死後に売却して精算します。
「リバースモーゲージ」とあわせて、「リースバック」の代表的な特徴もいくつかみていきましょう。
「リバースモーゲージ」では、対象となる不動産は一戸建てに限られ、抵当権があると通常は利用できません。
「リースバック」をするときは、対象範囲が不動産全般となり、抵当権が設定されていても利用できます。
くわえて、資金用途の制限がなく、そもそもシニアを対象にした年齢制限もないので、多くの方が利用可能です。
それぞれに利点がありますが、リースバックでは、より自由度の高い活用ができそうですね。

リースバックの仕組み

利用の流れにそってみると、全体の仕組みがみえてきます。
不動産を売却するときは、はじめに不動産会社などの専門業者に自宅を売却します。
売却した代金を受け取ることで、まとまった資金が得られます。
業者とは「賃貸借契約」を締結し、そのあとは、月々の家賃を業者に支払いながら、契約で決められた期間に応じて住み続けられるという仕組みです。

「リースバック」で売却する8つのメリット

「リースバック」で売却する8つのメリット

売っても住み続けられる

リースバックは、業者と賃貸借契約を結ぶことで、売却物件に居住を続けることが可能になります。
長年住んでいたマイホームで暮らし続けられるのは、大きなメリットといえるでしょう。
通常、売却すると新居が必要になりますが、高齢の方の場合は住宅ローンを組むことや、新居の準備も負担になります。
また、ファミリーの場合も、売却後に引越すことで子どもの学校がかわる可能性もあります。
同じ学区内で賃貸住宅に引越せば、詮索されることもあるかもしれません。
そういったわずらわしさや、引越しの出費が不要なこともメリットです。

老後の資金が調達できる

用途が自由なリースバックなら、まとまった老後の資金を確保することも可能です。
もちろん、住み慣れた自宅を離れる必要もありません。
借金をすることなく、老後の生活費や治療費などに充てられるのはメリットですね。

現金化までスムーズ

通常、仲介による不動産売却は広告などの売却活動からはじまり、買主探し、交渉などもあり、結果、数か月以上かかるのが一般的です。
買主探しが難航すれば、それ以上に時間がかかってしまいます。
しかし、資金を早く入手したいというケースは少なくないでしょう。
リースバックによる売却なら、不動産会社をはじめとする専門業者が買い取ることが多く、そのため、現金化に時間がかからないのもメリットです。

返済が困難になったときの打開策

自宅を購入したときの住宅ローンの返済が難しくなることがあります。
住宅ローンの返済期間は35年など長期にわたり、その間に仕事や収入の変化がおきて影響することもあるでしょう。
ローンの返済が難しくなってきたというとき、リースバックによる売却が、現状の打開策として有効な場合もあります。

売却が周囲に知られない

リースバックで売却をするときは、業者との間での取引になります。
つまり、通常の売却活動などをおこなうことがなく、広告や不動産のポータルサイトから周囲に気づかれることがありません。
売る理由や経済状況を知られたくないというケースでは、安心できるメリットですね。

毎月の支出が一定になる

所有する不動産には、固定資産税や火災保険などの支払いが必要です。
修繕による出費がかさなることもあります。
もちろん完済前なら、毎月の返済も出費ですね。
リースバックを利用した場合は、売ったあと、月々の家賃支払いだけとなるのはメリットです。
所有の経費がなくなり、毎月の一定の支払いになることで、資金計画もたてやすくなりますね。

所有者としての心配がなくなる

自宅は資産ですが、災害時には損壊の恐れや価格の下落などのリスクもあります。
資産価値が目減りする心配は、所有者が抱えるリスクです。
所有者が売ったことで業者に移るため、リスクも移ります。

買戻しできる可能性も残る

買戻し特約を設定しておくと売却後に、マイホームを買い戻すことができる場合もあります。
買戻しができる期間が定められることや、家賃の滞納があると、買戻しの権利を失うこともあるので注意が必要です。

「リースバック」で売却する注意点もチェック

「リースバック」で売却する注意点もチェック

相場よりも低くなるケースも

リースバックを利用した不動産売却では、価格が相場よりも安くなるのが注意点です。
買主となる業者には、「家賃滞納」のリスクや、「買戻し特約」による売買の制限がかかるためです。
また、もし高く売れたとしても、その分、賃料も高くなる可能性があることも注意点として理解しましょう。

残債のほうが高いと利用できない

リースバックは住宅ローンの残債があっても利用ができます。
ただし、これは価格が残債を上回る場合で、残債のほうが多くなると完済ができず、結果的に売却ができないという注意点が生じます。

家賃は必要

リースバックでは、住み続けるために賃貸借契約を結びますから、家賃は必要になっていきます。
家賃には、マイホームの築年数などの要素も影響しますが、通常は売った価格をもとに賃料が算出されます。
交渉によって、相場よりも高い家賃になるケースもあるのがデメリットです。

住み続けられないケース

リースバックは、マイホームを売っても住み続けられるのがメリットですが、多くの場合、賃貸借契約を「定期借家契約」で結びます。
定期借家契約は、賃貸契約の期間が定められ、将来までずっと居住を保証するものではありません。
再契約も可能ですが、再契約ができないと引越すリスクがあることも注意点です。
先々まで住み続けたい場合には、「普通賃貸借契約」が可能な会社を選ぶとよいでしょう。

まとめ

リースバックによる不動産売却について解説しました。
たくさんのメリットがありますが、相場よりも安くなることなど、ふまえておきたい注意点もあります。
利点とデメリットを両方考慮して後悔のないよう検討したいですね。

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