家を買うときにはほとんどの人が住宅ローンを組んでいますが、返済が滞ってしまうと、所有している家はどうなってしまうのでしょうか。
今回は債権者が取る最終手段である「競売」と、その前に債権者と債務者が協議することで少しでも高く不動産を売却する「任意売却」の違い、メリットやデメリットについて詳しく解説します。
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住宅ローンの支払いが滞ったままその家に住み続けることはできません。
一般的に怖いイメージのある「競売」と、その前の段階にある「任意売却」にはどのような違いがあるのでしょうか。
競売とは
競売とは、抵当権者である金融機関などが裁判所に申し立て、裁判所の権限で強制的に不動産を売却させる制度です。
住宅ローンを組んで家を買うと、その家（土地と建物）には「抵当権」が設定されます。
「抵当権」とはいわゆる「担保」のこと。
一般的には滞納が始まってから6ヶ月の間は金融機関から支払い督促のハガキなどが届きます。
実際にはほとんどの人が保証料を払ってローンを組んでいるため、この督促などを行う6ヶ月ほどの期間に債権は保証会社に移行しています。
この督促を放置した場合、債権者が裁判所に申し立てると競売の手続きが開始され、「差し押さえ通知」や「競売開始決定通知」などの書面が届きます。
落札された家は所定の手続きを経て落札者に明け渡さなければなりません。
競売には一般個人も参加できますが、裁判所へ支払う入札保証金を現金で用意しなければならなかったり、競売物件の住宅ローン融資には消極的な金融機関も多いことや、建物に不具合が起こった際の瑕疵担保責任が免除されるなど、普通に家探しをする人にとってはかなりハードルが高くなります。
そのため、一般的に競売価格というのは市場価格よりも6～7割程度と著しく安くなってしまいます。
売却価格がローン残高を下回る場合には、最終的に担保のないローンが残ってしまうことになり、さらに高額な遅延利息が加算されてしまいます。
さらに、裁判所に納める競売費用は一旦は債権者が納めますが、最終的には住宅ローンに加算され債務者が支払うことになりますので、ここでも経済的に債務者にとって大きなデメリットがあります。
このように、強制力の高い競売はどちらにとってもデメリットの大きいものです。
ちなみに、住宅ローン以外の事業などで抱えた借金などで資産の差し押さえを受ける場合も、家の売却代金は登記簿謄本に記載された抵当権者に優先的に支払われることになります。
任意売却とは
競売は債権者と債務者双方にとってデメリットが大きいものです。
そこで、競売にかけられる前の段階で、債権者（金融機関）と債務者（物件の所有者）が話し合い、少しでも良い条件で売却する制度が「任意売却」です。
具体的には、支払いが滞って6ヶ月が経過すると保証会社からローン残高の一括返済を求める通知が届きます。
現金での一括返済が難しい場合は、家を売って残りのローンを支払わなければなりません。
不動産業者に市場調査（査定）をしてもらい、金融機関と相談して販売価格やローンが残ってしまう場合はその後の返済計画を話し合います。
債権者の合意が得られれば、不動産会社がチラシやインターネット広告などで販売活動を開始します。
任意売却は家を差し押さえられる前に売却できるため、住宅ローンを利用する一般個人も検討しやすくなります。
そのため、普通に売却する場合とほとんど変わらない価格での売り出しが可能です。
成約価格がローン残高よりも高ければ手元にお金を残すことができますし、万が一ローンが残ってしまう場合でも、その額を最小限に抑えることができます。
競売と任意売却の違い
競売と任意売却の大きな違いは「強制であるかないか」と債務者の「経済的損失の大きさ」です。
競売は債権者が取る最終手段で、成約価格は相場の6～7割と非常に安くなってしまいます。
一方、任意売却とは債権者と債務者が協議し合意の上で進める売却ですので、相場に近い価格で売り出すことができ、より高い価格での成約が見込めます。
当然その後の債務者の負担は軽くなるので、ほどんどの人が任意売却を選択するようです。
任意売却？その前に金融機関に相談を。
住宅ローンの支払いができなくなったら、競売か任意売却の二択しかないと思われがちです。
しかし、最近の金融機関では、返済が滞る前に相談することで、1年程度の元本の据置措置（利息のみを支払う）やボーナス返済の猶予など顧客の事情に合わせた柔軟な条件変更に対応してくれるところも増えています。
事情により一時的な減収であるとわかる場合は、家を手放さずに済むこともあります。
また、１度でも支払いが滞ると、ローン契約時に締結された優遇金利などの条件が適用されなくなってしまうことがあり、支払い金利が上がってしまいます。
人によっては2％ほど金利が上がってしまうため、借入額が大きければ大きいほど支払額も跳ね上がります。
支払い条件が猶予されている期間に通常の売却活動を行うこともできますし、賃貸に出してその家賃収入でローンを支払っていくことも可能です。
仮にその後任意売却に至ったとしても、真摯に支払う意思を示しているため金融機関との合意形成がスムーズになります。
金融機関により対応は様々ですが、収入が減り、住宅ローンの支払いが困難になることが分かった時点で、一刻も早く金融機関に相談することが大切です。
任意売却のメリット
●競売が相場の6～7割程度の価格になってしまうのに対して、任意売却では通常の仲介と同じように相場で家を売り出すことができます。
●競売情報はインターネットなどで告知されるため、ご近所などに知れるリスクがありますが、任意売却であることは広告には記載されないため、周囲に経済状況が知れ渡るリスクが下がります。
●売却にかかる費用（仲介手数料や登記費用など）が売却価格から控除できます。
また、引越し費用なども控除できる場合があります。
●競売では落札者の要求に応じて早期の引き渡しが求められますが、任意売却では引き渡し渡し時期を買主と相談の上柔軟に決めることができます。
●購入した当初よりも不動産価格が下落している場合、家を売却してもローンが残ってしまうことがあります。
競売後に残債が残ってしまうと、借入残高に対して年14％もの高額な遅延利息がついてしまい、支払えない場合は、給与が差し押さえられたり、最悪の場合は自己破産に陥ることもあります。
任意売却の場合は、その後の返済計画についても無理のない範囲で進めるよう金融機関と交渉ができます。
買主が親族など近しい人の場合、引き渡し後に借主として家賃を支払うことで合意が取れれば、売却後にも賃物件貸として自宅に住み続けることが可能になります。
任意売却のデメリット
●通常の売却では、少しでも高く売るために壁紙を張り替えたりして見栄えをよくすることがありますが、金融機関との協議で高値で売却するためのリフォームが認められるケースはあまりありません。
●住宅ローンを滞納している時点で、個人信用情報（いわゆるブラックリスト）には傷がついている状態となってしまいます。
そのため、5年間は住宅ローンだけでなく車のローンやカードローンなども利用できなくなります。
相場で売り出せるのは任意売却のメリットですが、物件に大きなネックがあったりして一定期間に売買が成立しなければ、競売の手続きに移行してしまうこともあります。
また、査定価格だけではなく、各不動産会社が提案する販売戦略を比較し、不当な囲い込みを避けることが重要です。
まとめ
国の低金利政策などによって、コロナ禍においても好調な不動産市場。
無理な返済計画を組まないことは大前提ですが、想定できないことも起こり得ます。
返済が難しくなった場合は、まずは滞納してしまう前に金融機関に相談し、返済条件の変更も含めた柔軟な対応を求めてみましょう。
金融機関からの督促を長期間放置したりすれば強制的な競売となってしまい、デメリットが大きくなりますので、いずれにしても早めの相談が大切です。
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